ارتفاع فاحش في ثمن العقارات و الإيجارات فمن المسؤول ؟؟! امتــلاك المواطــن المسكـن كـان حلمــاً و أصبـــح كابوسـاً
ارتفعت أسعار العقارات بمدينة حمص بشكل فاحش و ما زالت تحلق و الأسباب كثيرة, فمنها معروف والباقي لا مبرر له و السوق عرض و طلب و ارتفاع التخمين لدى المؤسسة العامة للاسكان لايبشر بخير فمن المسؤول ؟؟
لا قيمة حقيقية على العقد …فقط تحديد مدة الإيجار
هموم و قضايا
صرخات يطلقها ذوو الدخل المحدود حول ارتفاع ثمن الإيجار و اقتصاره على زمن محدد لا يتجاوز العام بأغلبه و امتلاك المسكن كان حلماً و أصبح كابوساً و سؤال واحد على كل لسان :دخلنا محدود و الارتفاع أرهق كاهلنا و لمن نلجأ و إن دفعنا الإيجار فمن أين نعيش طوال ثلاثين يوماً و كم ساعة عمل نحتاج في اليوم للايفاء بالمستحقات اليومية من ماء و كهرباء و طعام و شراب .
حملنا هذه الهموم و التي أغلبنا يعاني منها و بحرقة بالغة و الواقع مر و الحياة لا ترحم و اتجهنا إلى الجهات المعنية في سوق العقارات و الإيجارات على أنواعها و كان لنا اللقاءات التالية
العقارات و المكاتب العقارية
تجولنا في مدينة حمص وفي أغلب الأحياء و الشوارع و التقينا عدداً كبيراً من أصحاب المكاتب العقارية و قبل الدخول إلى المكتب تقرأ لافتة كتب عليها لا يوجد إيجار و أغلب هذه المكاتب غير مرخصة .
و نتابع ما قاله أصحاب هذه المكاتب بأن شقق الايجار و المحال قليلة و نادرة و إن وجدت فالثمن مرتفع جداً،و الحد الأدنى في أقل المناطق أهمية و بعدها عن مركز المدينة في حده الادنى 25 ألف ليرة سورية للمسكن و 35 ألف للمحل و الدفع سلفاً و العقد مناصفة بين المؤجر و المستأجر بالنسبة للرسوم و التصديق عليه و ثمن إيجار شهر عمولة مكتب والعقد وهمي ويحدد فقط لمدة زمنية للإخلاء و في حال البيع يتعهد المستأجر بالخروج خلال مدة لا تتجاوز الشهر و حول ضوابط البيع و الشراء و الآلية المعتمدة أكد الجميع أن السوق عرض و طلب فعندما يأتي بائع العقار أو محل أو دكان فيقول أن الثمن كذا و عندما يقال له أليس بكثير فيقول فلان باع بكذا ..و عقاري أفضل منه !
رأي المشتري و البائع
أكد الجميع على أن أصحاب المكاتب العقارية يتلاعبون بالزبون و هم كالمنشار يأكل صعوداً و هبوطا و لا رادع أخلاقي أو قانوني أو آداب المهنة للوساطة العقارية (الدلالة) وأغلب المكاتب تصيد بالماء العكر ولهفة الزبون على البيع أو الشراء تلعب دوراً رئيسياً في ثمن العقار أو قيمة الايجار .وأكد لنا جميع من التقيناهم أن تجار حديثي مهنة العقارات يلعبون دوراً كبيراً في تسعير العقار منزلاً كان أم محلاً والمؤكد أن هؤلاء التجار لم يكونوا معروفين قبل الحرب وظهروا خلالها وهناك بعض المهتمين بهذا الموضوع لفت نظرنا الى ناحية وهي أن أغلب المساكن غير مطابقة لمواصفات السلامة والصحة وهي تجارية بحتة
ارتفاع قيمة المسكن أو الإيجار
بعد استطلاع رأي الناس في ظاهرة الغلاء الفاحش وارتفاع قيمة الايجار تبين لنا الأسباب التالية:
انخفاض قيمة الليرة السورية والحصار الاقتصادي وقلة المواد الأولية وغلاؤها وخصوصاً الإكساء والحديد.
خروج كثير من أحياء حمص عن الخدمة وتأخر إعادة الإعمار وبالنسبة للأسواق التجارية الرئيسية في مركز المدينة تأخر الترميم والتعويض «الماء والكهرباء» والبنى التحتية والصرف الصحي ونسبة الدمار في أحياء حمص بفعل الإرهاب والترميم يحتاج الى مبالغ كبيرة وأغلب الناس فقدت مدخراتها خلال السبع سنوات الماضية وهاجرت داخلياً وخارجياً طلباً للأمن والأمان وأن أغلب المستأجرين أو المشترين للعقارات مغلوب على أمرهم فالتاجر يريد المحافظة على اسمه في السوق ومضطر للعمل والمستأجر يريد الايواء والمشتري على الأغلب فقد منزله وهو مدمر الآن.
وعن تبرير التجار للغلاء قال أحدهم: هناك عوامل كثيرة تسهم في رفع ثمن العقار وأولها اليد العاملة والمواد الأولية وخصوصاً الحديد وانخفاض قيمة الليرة السورية وهذا الموضوع له جانبان يجب التدقيق بهما والجانب الأول سلبي وهو تمسك التاجر بالربح والرغبة في الغش والطمع حيناً آخر ، فالمبالغ المدفوعة للبناء كبيرة ويجب أن يتناسب الربح معها وهناك جانب ايجابي لارتفاع الأسعار والتي تدفع الكثيرين للعمل في مجال العقارات وهذا يؤدي الى توفر المساكن والمحال ويصبح العرض أكثر من الطلب والسوق يعدل نفسه بنفسه ،وهذا قانون أو عرف ارتفاع ثمن العقار وقيمة الايجار والأثر السلبي على المواطن والسلعة .
رأي المستأجرين للمسكن كان واضحاً وهو أن كل ليرة تدفع للايجار يذهب مقابلها ليرة من الغذاء والكسوة والدواء فالدخل محدود.
أما المستأجرين للمحال فقالوا:كل ليرة تدفع للإيجار تؤخذ من الزبون بعد إضافتها إلى السلعة والتي هي مرتفعة أيضاً بحد ذاتها وهامش المراعاة أو كسب الزبون ينعدم.
وهناك دلائل على ذلك مثل الفقر واللباس والحالة الصحية لأفراد الأسرة المستأجرة وبالنسبة للمحال التجارية تتباين الأسعار و تختلف من محل إلى آخر ولنفس السلعة وبنفس الحي .
انخفاض الأسعار وإلغاء بعض الرسوم
بالدراسة والمتابعة مع عدد من المهتمين بالاقتصاد أكدوا لنا أن جملة من العوامل تؤدي لا محال إلى الانخفاض التدريجي في ثمن وقيمة الإيجار للعقارات منها :الإسراع في ترميم المحال والأسواق في مركز المدينة ومدها بالبنى التحتية من ماء وكهرباء وصرف صحي وهدم الأبنية الآيلة للسقوط ومنح قروض ميسرة للعائدين والتعويض للمتضررين وتقليل الإجراءات الإدارية ما أمكن ، وعودة الأهالي إلى منازلهم الصالحة للسكن والتي تحتاج إلى ترميم بسيط لاسيما أن بعض الأحياء لا يتجاوز الدمار فيها 10% , إضافة إلى التشجيع على العمل الجماعي وفتح فروع لمؤسسة العمران في كل حي لبيع المواد الأولية من اسمنت وحديد ورمل وبحص , وزيادة عدد الآليات لمجلس المدينة , إغلاق بعض المحال غير المرخصة في أحياء الزهراء وشارع الحضارة والإنشاءات وكرم الشامي , التعاون الوثيق بين مختلف فعاليات المحافظة الخدمية , مع ضرورة إلغاء بعض الرسوم الخاصة للبناء
والاعتماد على الذات والعمل الجماعي .
قروض بفوائد مدروسة
من الملاحظ التباين بين الفائدة التي تعطى للزبون أثناء إيداعه في المصرف وارتفاع الفائدة عند حصوله على قرض سكني وتصل إلى /20/ضعفاً مع إجراءات طويلة ومعقدة وكفلاء مع أن المنزل يكفي للضمان ،ومن الضروري السماح لباقي المصارف بمنح قروض ترميم للمنازل المتضررة وبفائدة مدروسة ومشجعة ومنح الجمعيات السكنية قروضاً في مرحلة البناء وليكن على شكل بناء طابق ورهنه ثم قرض آخر حتى إنهاء المبنى أو المجمع السكني .
مبدأ التكلفة
من المفترض أن هذه المؤسسات تعمل على مبدأ التكلفة وهامش ربح ولكن ارتفاع القيمة التخمينية للأمتار الطابقية ما زال مرتفعاً جداً ويجب إعادة الدراسة وتخفيضه ما أمكن ،ويضاف إلى ثمن الشقق فائدة مرتفعة للبنك العقاري أيضاً .
حسب العرض والطلب
التقينا المهندس خليل جديد نقيب المهندسين وأفادنا:بالنسبة لموضوع العقارات السكنية والمحال فهذا يتعلق بالعرض والطلب وحسب أهمية المنطقة وقربها من مركز المدينة والأسواق الرئيسية ،وهناك عوامل متعددة أدت إلى غلاء العقارات ومنها وأولها الحرب الظالمة التي فرضت على سورية وهذا أدى إلى انخفاض بسعر الليرة السورية مقابل العملات الصعبة وأدى إلى ارتفاع كلفة الإنشاء والمواد ومعظم المواد الأساسية يتم استيرادها من الخارج وبظل حصار اقتصاد ي كبير, مثل الحديد ومواد الاكساء مع قلة المنتج الوطني بالنسبة للطلب والنتيجة ارتفاع فاحش بالأسعار لدرجة أن المواطن أصبح حلمه بامتلاك عقار غير ممكن التحقيق بينما قبل الحرب كان من الممكن امتلاك عقار بوسائل متعددة ووجود المستثمرين الحقيقيين وبأسعار الجملة يمكن تخفيف أسعار المواد ،وأن مرحلة إعادة الاعمار عندما تنطلق سوف تسهم في توفر مساكن عديدة وتلعب دوراً ايجابياً في انخفاض سعر العقار وأما الآن وبهذه الظروف من غير الممكن انخفاض سعر العقارات .
مالية حمص ودورها
التقينا وليد عرابي مدير المالية وصرح لنا أنه بخصوص المحال والمكاتب التي تقع في مركز المدينة والتي تضررت بشكل كبير نتيجة للإرهاب كان قد صدر المرسوم التشريعي /17/لعام 2013 والذي أجاز للدوائر المالية بطي ضرائب الدخل المقطوع عن المناطق المتضررة على أن يتم ذلك بقرار رئيس مجلس الوزراء وصدر فعلاً القرار رقم (19) لعام 2013 الذي أجاز بطي الضرائب لهذه المناطق المتضررة عن طريق تشكيل لجنة تضم في عضويتها أعضاء من مختلف الجهات المعنية كنقابات واتحادات وغرف تجارة وصناعة ومحافظة حمص لتحديد هذه المناطق .
اجتمعت اللجنة في بداية عام 2018 وتم اتخاذ قرار بطي هذه الضرائب بدءاً من عام 2012 وحتى عودة هذه المحال إلى عملها و هذا مكرمة من السيد رئيس الجمهورية كمساعدة لهذه المحال والمناطق التي تضررت بحيث لا يتم مطالبتها بضرائب عن أعوام كانت توقفت أو تضررت فعلياً خلال هذه الفترة وفيما يخص عقود تأجير المحال أو العقارات غير السكنية محال ومكاتب عندما يحال عقد الإيجار من مجلس المدينة إلى مديرية المالية لاستيفاء الرسوم والضرائب المترتبة على هذا العقد يحال إلى السجل المالي الأساسي لاستخراج ريع العقار المستند إلى قيمة مالية تخمينية للعقار الذي يستخرج منه ريع هذا العقار المحل أو المكتب وتستوفى ضريبة عقد الإيجار وبنسبة (10%) من بدل الإيجار الشهري المحدد في العقد بحيث لا تقل عن مثلي الريع السنوي وبهذه الآلية التي تم تحديدها بموجب المرسوم رقم /23/ لعام 2011 حيث لوحظ في حينه أن بعض عقود الإيجار تأتي ببدل إيجار شهري بسيط أو قليل لا يعبر عن الواقع وبموجب هذا المرسوم تم تحديد ضبط هذه الآلية جزئياً بحيث يحد من هذا التهرب وعليه تستوفى ضريبة عقد الإيجار بنسبة 10% من هذا البدل بحيث لا تقل عن مثلي الريع السنوي المحدد في السجلات المالية وتستوفى إضافة إلى ذلك ضريبة الدخل المقطوع كسلفة عن هذا المحل أو الدكان أو المكتب بحيث تعادل الضريبة السنوية المقدرة والتي سوف يتم تحديدها من قبل اللجان المختصة وفيما يخص تقدير العقارات سواء السكنية أو التجارية يتم تقديرها وفق أحكام المرسوم /53/ لعام 2006 الناظم لعمل ضريبة ريع العقارات وهذا التخمين أو التقرير في الحقيقة لا يعبر عن الواقع أو القيمة الحقيقية للعقارات وإنما هذه القيمة مالية يتم تحديدها من قبل الدوائر المالية لإستيفاء ضرائب ريع العقارات إضافة إلى ضريبة البيوع العقارية عندما يتم بيع هذا العقار سواء في السجل العقاري أو السجل المؤقت أو لدى دوائر الكاتب بالعدل أو غيره من الجهات المعنية بتوثيق عقود البيع .
إعادة دراسة الأسعار
التقينا المهندس مصطفى غزول مدير الشؤون الفنية في مجلس مدينة حمص وقال : إن ارتفاع الأسعار بسبب وجود مناطق مغلقة حتى الآن مع أن نسبة الدمار لا تتجاوز 10% بشكل عام في مدينة حمص وكلها قابلة للترميم والإصلاح بعد توفر البنى التحتية والخدمات من ماء وكهرباء وهاتف وصرف صحي وإزالة الأنقاض وهدم الأبنية الآيلة للسقوط وتقديم قروض ميسرة بضمانة المنزل وكل هذه القضايا تسهم في انخفاض أسعار العقارات والإيجارات بشكل عام وتأمين فروع لمؤسسة عمران ضمن هذه المناطق لاستجرار المواد الضرورية للإصلاح وبشكل ميسر وسريع وبأسعار مدروسة .
وأضاف يجب العمل على إصدار قانون بتشكيل لجنة بما يتوافق مع قانون الضرائب وتتشكل من مديرية مالية حمص ودائرة المصالح العقارية والسجل العقاري والسجل المؤقت وعضو من مجلس المدينة ومحافظة حمص ويرأسها قاض يعين من وزير العدل ومهمتها إعادة دراسة أسعار الأبنية والمحال والمكاتب بأنواعها حسب الشوارع والأحياء في المدينة بشكل عام لكل حي مع ترك هامش تحرك لا يتجاوز 20% حسب أهمية المناطق في مديرية المالية وتحديد قيمة تخمينية للإيجارات حسب المناطق وأهميتها وبهامش 20% وتحديد قيمة الرسوم والضريبة أيضاً حسب أهمية المنطقة وقربها من مركز المدينة .
بقي أن نقول :
إن ارتفاع الأسعار والايجارات مرض خطير في المجتمع والذي يؤدي إلى ارتفاع نسبة الطلاق والعزوف عن الزواج وزيادة نسبة العنوسة وهجرة الشباب من الوطن ولذلك نطالب المؤسسات الرسمية أن تعمل من خلال النقابات والاتحادات على شراء أراض وبناء مساكن للشباب المتزوجين لكل شركة حسب عدد عمالها وتأجيرهم هذه العقارات أو المساكن لمدة لا تقل عن سبع سنوات وبمساحات محدودة /55/م2 وبذلك تضمن الشركات ودوائر الدولة الاستقرار للأيدي العاملة وتسهم في معالجة قضايا المجتمع .
تحقيق: سعدالله العلي